大奖国际

目今，土地评估行业正处在刷新和转型升级的要害时期，党中央的一系列新思绪、新使命、新行动，为土地评估更好效劳国家建设生长注入了新的动力。周全深化改 革为土地评估行业进一步拓宽市场空间洞开了大门。周全推进依法治国为土地评估行业规范治理、依法执业创立了主要契机。捉住机缘，看准拓展营业的偏向，理清拓展营业的思绪，建设拓展营业的条件，为土地评估行业更好地为社会主义市场经济效劳创立越发辽阔的生长空间。

        一、目今土地估价行业生长现状、问题及出路

        1.1土地估价行业现状

        自刷新开放以来，我领土地估价行业总的生长势头是优异的，行业从业人数一直增添，职员素质、效劳水平稳步提高，整个行业的社会认可度得以提升。但估价行业在其快速生长历程中，也泛起了以下问题：

        估价机构的市场效劳意识不强，主要体现在，部分土地估价机构还依赖行政机关的权力来垄断估价营业，估价机构的事情重点不是放在高水平的专业效劳上，而是主要放在公关上，通过高额回扣、压价竞争，或者是一味迎合委托方估值要求，这些做法严重损害了行业的整体形象。

        1.2估价营业的种类

        一样平常来说，土地估价营业可分为古板营业和新营业。

        古板营业主要指基准地价评估、土地征收评估、土地出让、转让评估、典质评估、司法判断评估等。最近国家作废了土地估价师的行政审批，未来非土地估价机构将有可能渗透并分享这类营业。

        新营业一样平常指咨询营业，主要包括以下几个方面的营业：

        政府类营业：主要是为政府提供土地出让照料、土地历史遗留问题处置惩罚计划、区域妄想市场研究、政策研究和课题研究等效劳。

        可研类营业：主要是为企业投资项目、或者的政府的旧城刷新等重大项目提供可行性研究剖析。

        申报类营业：主要是指编写项目建议书和项目申请报告等。

        贷款及其他营业：主要是提供房地产开发项目贷款子目报告，以及商业自营物业贷款子目报告，也包括金融不良资产评估及处置惩罚计划的设计等。

        笔者所在机构曾接到政府委托的对租金的调研和专题研究项目，这也可归属于咨询营业。

        1.3估价机构的出路

        关于行业泛起的“价钱战”，险些所有的估价机构都已经意识到问题的严重性，这意味着全行业的营业萎缩，意味着行业优异人才的流失，也意味着整个行业将失去话语权。

可喜的是，随着行业的生长，估价机构最先关注效劳质量的提高，通过优质的效劳吸引客户。

       随着土地估价机构的一直增添，在古板营业增量镌汰、市场竞争加剧的行业形势下，估价机构面临着重大的生涯和生长压力，怎样拓宽营业规模，已成为全行业配合面临的问题。新营业的拓展已成为估价行业生长的主要出路。

        二、估价营业拓展偏向与思绪

        但土地估价机构营业拓展的偏向在哪儿？笔者以为，至少可以从下面四个偏向去挖掘。

        2.1做精现有古板营业，并向深条理挖掘

        土地评估行业起步于上世纪90年月初，迄今已有20多年的历史，在20多年的生长历程中，土地估价行业是陪同着我领土地使用制度刷新而爆发并生长 的；嫉丶燮拦馈⑼恋卣魇掌拦馈⑼恋爻鋈谩⒆闷拦馈⒌渲势拦馈⑺痉ㄅ卸掀拦赖鹊裙虐宓耐恋仄拦烙，不但是自身营业支持和生涯生长的支持点，同时也有 力地配合了政府土地使用制度刷新和土地市场建设，为地方都会建设、改善都会情形、加速都会基础设施建设，增进国有经济的战略性调解，避免土地资产流失，保 护权力人和利害关系人的正当权益，提防金融危害、增进社会协调等方面施展着奇异的起劲作用。

        估价机构在承办上述古板营业历程中，除了遵照自力、客观、公正的估价原则外，也要设身处地的为客户着想，最大限度的效劳好客户，以牢靠客户。关于执 业历程中发明的有价值信息，或者是客户提出的凌驾评估事情领域的咨询需求，估价师应当与客户详细交流，加以分类并组织实力研究，这样既可以提升估价职员的 专业水平，另外这也是一种增值效劳，可进一步拓宽我们的效劳规模。

        2.2向相关行业延伸综合营业

        中估协《土地估价行业生长纲要（2014-2018）》明确指出：中、小型估价机构应吸收具有品牌影响力企业的乐成履历，走多元化生长路径，以土地 估价为主线，实现资源共享、规范生长，进一步提升企业的焦点竞争力并需增强专业效劳人才特殊是具备综合素质的高水平职员的作育。 《纲要》指导我们估价机构转向综合性、多元化生长的蹊径。一方面，我们可以向关联营业行业生长：如房地产评估、资产评估、矿业权评估、工程造价、工程咨 询、丈量、销售署理、房地产经纪人等；另一方面，我们更可以向关联土地资源行业生长：如土地开发、整理、妄想、测绘、挂号、土地动态监测、土地变换视察、 土地使用妄想、项目策划、可行性研究、危害剖析、咨询照料等等。

        2.3扩大空间规模，向其他地区拓展市场

        我们注重到，大部分评估机构的效劳工具主要集中在其机构所在地区。扩大营业的空间规模，是指将营业的触角延伸到其他的地区，甚至到外洋去生长。向其他地区拓展市场方法主要是开设分公司？伤剂恳韵露种要领：一是使用外地人才，开办分公司，其优点是充分使用了外地的“地利”，容易快速生长起 来，弱点是与总公司缺少“磨合”，治理有一定难题；二是自我作育人才，开直营分公司，其优点是充分使用了自身 “人合”及资源，治理相对容易，弱点是与地方细密度相对前者略差一些。虽然，如条件允许，完全可以两者相团结：派出总部的营业主干，与营业拓展地职员相结 合，配合组建分公司。

        2.4与其他专业机构的相助，也是开拓市场的一种形式

        估价机构各有自己的营业偏向与营业专长，在效劳客户的历程中，往往会遇到一些凌驾自己执业能力的营业，此时，我们可以通过与其他机构相助配合完成， 这样，一方面，可以知足客户的需求，有利于牢靠客户关系，另一方面，与其他机构相助，可以提高我们的效劳水平，在条件成熟时，扩大自己的营业规模，建设新 的效劳平台，开拓新的营业市场。

        三、多方起劲，开创营业拓展的新时势

       要开创营业拓展的新时势，需要协会、估价师和估价机构一起起劲。

        3.1行业协会在帮扶估价机构营业拓展方面大有可为

        首先，土地估价协会应当起劲施展协调作用，为机构拓展新营业搭建平台。现在国家正强调转变政府职能，其内在就是把能够交给市场的事务，尽可能交给市 场，交给中介机构去做。这方面，协会要与相关的政府部分增强相同，让他们知道，政府部分、尤其是领土部分，以前治理的许多事务完全可以交给我们土地估价机 构来做，并信托我们能做好。

        其次，估价协会应增强人才培训，为估价机构拓展营业提供人才支持。

        另外，估价协会应当增强行业羁系力度，建设估价机构诚信档案，并建设机构诚信品级评定制度。协会应向社会开放机构诚信档案的盘问，按期宣布机构的诚信品级，为政府或企事业客户选择高水平、讲诚信的估价机构提供可能。

        3.2高素质的从业职员是新营业拓展的条件

        中估协《土地估价行业生长纲要（2014-2018）》提出行业生长的基来源则：①与行政体制刷新、转变政府职能相团结；②与增进经济结构调解、产 业结构优化升级相团结；④与房地产市场宏观调控相团结；⑤与建设城乡统一的建设用地市场相团结；⑥与建设不动产统一挂号制度相团结。以上六条行业生长基本 原则，无一破例地为我们以后的营业拓展指明晰偏向。

仅以“建设城乡统一的建设用地市场”为例：农地典质在许多地方已试点，并极大的推动了外地经济的生长，与之响应的农地评估也可能成为土家估价机构新的营业增添点。

        但农地评估历程中，估价师较为熟悉的市场较量法、本钱法、剩余法等古板评估要领的使用均有局限性，估价师应增强学习、多加探讨，在营业实践中探索总结出较合适的评估要领和估价途径。

         3.3焦点竞争力是估价机构营业拓展的源泉和动力

        大大都估价机构仍着眼于依附特殊的地缘优势和政府配景举行客户资源竞争，着实，以人和知识形成的“专业”才是我们的焦点竞争力。估价机构、评估行业 的生命力与“专业”息息相关，“专业”也是我们估价机构和评估行业生涯与生长的基础。每个估价机构都应该增强专业知识的研究与学习，与行业配合起劲，力争 早日形成一整套规范、科学、顺应社会主义市场经济建设的土地评估知识系统，建设并培育估价机构的焦点竞争力，提高应变能力，周全提高中介效劳工业竞争力。

        另外，为提升焦点竞争力，估价机构一方面要重视人才作育，另一方面应增强信息平台的建设，建设专业的数据库系统，并安排专人搜集、整理评估数据信息，这样，即可以提高估价的效率，又也能为税基评估中可能需要的批量测算做准备。

        3.4准确的定位，是营业拓展的要害

        土地估价机构，应当驻足行业现状，团结自身规模、文化，以及提供特定效劳的能力等因素，对本机构科学定位，进而有针对性地拓展新营业。

        一样平常来说，大中型土地估价机构可重点拓展战略性的高端咨询营业，而小型机构应突出本机构的效劳特色，在市场中挖掘客户的特殊要求，在无邪响应客户需求方面体现出其独到之处。同属中介机构，外洋一家会计师事务所的谋划目的很有意思，“致力于为年销售额抵达一万万美元的公司提供包括提供记账效劳、做销售妄想、指出公司运营 的优势和劣势，或者监视利润中央并指导客户提升利润等效劳”？杉，这家机构效劳的工具很是明确，信托他们的市场营销步伐会更具针对性，其手艺职员研究和 培训的偏向一定很明确。他们更关注为客户提升价值，能够为客户提供有价值的效劳。

       反观海内的土地估价机构，其眼光大多群集在一级市场的土地出让估价和二级市场的银行典质营业，由于机构众多、“僧多粥少”，造成磷器人竞相降价，这 不但使全行业的“蛋糕”越做越小，也让委托方越来越强势、估价机构逐渐损失话语权。估价机构应当从竞争强烈的古板营业中解脱出来，在为客户发明价值方面另 辟蹊径？⑸棠玫厥笨梢缘彼墓兰壅樟，也可以帮他们做房地产开发项目的可行性研究，这些咨询效劳由于竞争少，附加值相对较高。

        四、结论

        在市场竞争日益加剧的行业形势下，新营业的拓展已成为估价行业生长的主要出路。估价机构可以在古板营业的深化挖掘、向相关行业延伸生长、开设分公 司，以及与其他专业机构的相助等方面，一直拓展新营业。在协会、估价师和评估机构的配合起劲下，一定可以开创土地估价营业拓展的新时势。